indemnité d éviction bail commercial résidence de tourisme

LACOUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize. AUX MOTIFS QUE la société TRANSACTE est propriétaire d'un immeuble sis à Arcachon, dénommé LE Laloi l’oblige alors à payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice subi par ce dernier en raison du refus de renouvellement du bail commercial. L’indemnité d’éviction est calculindemnité d'éviction bail commercial résidence de tourismerelevé de situation pôle emploi. Welcome to the New NSCAA. car unity webgl games; calcul indemnité d'éviction bail commercial résidence de tourisme. June 1, 2022. by salaire moyen Condition: renonciation à l’indemnité d’éviction postérieure à la signature du bail commercial. L’exploitant locataire a signé la renonciation 13 jours après le bail commercial. Le bail commercial a force obligatoire dès sa signature, même si sa date de prise d’effet est différée à l’entrée en jouissance du locataire de Cependant l’usufruitier peut mettre fin au bail commercial sans accord du nu-propriétaire et notifier au preneur un congé avec refus de renouvellement. Dans ce cas, qui doit l’indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du code de commerce ? L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice causé Les Meilleurs Sites De Rencontres 100 Gratuit. L'indemnité d'éviction est, pour le locataire du bail, une compensation financière des avantages que devait lui procurer le d'éviction est évaluée en fonction du dommage subi. Elle doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire en raison du non renouvellement du évaluer l'indemnité d'éviction, il faut examiner si le fonds de commerce est amené à disparaître ou s'il est d'éviction est constituée d'une indemnité dite indemnité de remplacement ou de transfert et, dans très nombreux cas, elle est assortie d'indemnités perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa de la clientèleSi le locataire perd sa clientèle suite au refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifié d'indemnité de remplacement ou de perte de perte de la clientèle entraîne souvent la disparition totale du fonds de commerce. Par exemple, en cas de commerce de proximité pour lequel la clientèle est attachée au lieu d' ce cas, le locataire est indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l'identique de celui qu'il indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la n'existe pas de dispositions spéciales, ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce. Les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus résultats d'exploitation sont souvent pris en compte par l'expert, notamment le chiffre d'affaires des 3 dernières valeur de remplacement doit tenir compte du droit au bail des locaux loués par le locataire, puisque le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local. L'indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au conservéeSi l'éviction n’entraîne pas la disparition du fond de commerce et que le locataire conserve sa clientèle, c'est une indemnité moindre, dite de déplacement ou de transfert, qui doit être apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et l'état locatif du marché sur le d'éviction correspond à la valeur du droit au de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement et de la nature de l' conséquent, l'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds doit tenir compte des éléments suivants Transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte ou perte partielle de la clientèleValeur du droit au bail de l'ancien localÉventuellement, coût d'un nouveau le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas. Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé. En quoi le marché touristique français est-il favorable à l’investissement locatif en résidence de tourisme ? La France est, depuis 20 ans, le 1er pays d’accueil de touristes étrangers. Ces derniers viennent y apprécier l’accueil made in France » avec son raffinement gastronomique, sa richesse patrimoniale en particulier celle de Paris ainsi que de multiples endroits où la nature reste préservée. Cette importance du tourisme en France est accrue par l’importance du tourisme national. On observe ainsi une préférence des français pour leur pays lors de leurs vacances. Ainsi, 85% des vacanciers français partent en vacances sur le territoire national. Le marché touristique français a, de plus, un poids lourd dans l’économie nationale. Il représente en effet, 6,2 % du Produit Intérieur Brut national et fait de la France, le 3e collecteur de recettes touristiques au monde. En quoi les limites du marché touristique Français valorisent-elles encore plus l’investissement en résidences de tourismes ? Face à la conjoncture actuelle, la tendance est à la baisse des dépenses accessoires, au développement du low-cost, des vacances hors saison, du tourisme durable, ainsi qu’à un accroissement de la sensibilité au couple qualité emplacement et prestations / prix. Ces facteurs conjoncturels, font apparaître les avantages des résidences de tourisme. Il est accessible à des prix attractifs et pour tous les goûts. Le rapport qualité/prix est supérieur à celui de l’hôtellerie si bien qu’un séjour dans une résidence de tourisme est, en moyenne, 40% moins cher que ce même séjour à l’hôtel. Les aléas conjoncturels conduisent seulement à un transfert du type de clientèle. Une hausse des prix conduira à un accroissement de la demande de la part des vacanciers français tandis qu’une baisse conduira à un accroissement de la demande de type étrangère, séduite par l’attractivité du pays. Il n’y a donc pas frein actuels à l’attractivité de ce type d’habitations. Le mouvement tend même à rapprocher le pays au rang de 1er collecteur de recettes touristiques au monde. Les résidences de tourisme permettent donc de satisfaire le promoteur, le propriétaire ainsi que le client. Quel endroit choisir pour investir en résidence de tourisme ? S’il est vrai que le Sud est une destination prisée des touristes estivaux, le rapport qualité/prix dépasse la destination. Il pourra donc être plus avantageux d’investir à un autre endroit si les prestations proposables sont plus avantageuses. Tout comme l’enneigement n’est pas le seul critère choisit par les touristes hivernaux, le soleil ne l’est pas non plus. Le mouvement est même à une diversification de l’offre avec la fin de la polarisation vacances au ski/vacances à la mer , par le développement des vacances axées sur le bien-être et situées dans l’arrière-pays ou encore des vacances axées sur la remise en forme avec des propositions de randonnées, de parapente, d’équitation etc. Quelles sont les mises en garde pour un investissement locatif en résidence de tourisme ? Les dispositions à prendre concernent plutôt le gestionnaire. Ainsi, nombreux sont les gestionnaires qui ont déposé le bilan. De bons exploitants permettent aussi d’éviter d’avoir à payer des frais d’entretien importants, ceux-ci étant généralement pris en charge par eux-mêmes. Le choix d’un bon gestionnaire est donc un élément majeur voire l’élément majeur de ce type d’investissement. Il faut donc choisir un gestionnaire solide à l’historique et aux résultats indiscutables. En effet mieux vaut privilégier un passé solide que des promesses sans lendemain. Lors d’un investissement locatif en résidence de tourime, faut-il préférer un bail commercial ? Le bail commercial permet de s’entendre sur les obligations et contreparties de chacun des contractants bailleur professionnel ainsi qu’investisseur. L’investisseur recevra donc un loyer tous les mois ou en fonction des saisons sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement. Ce dernier constituant l’outil de travail du bailleur, si l’investisseur veut récupérer son bien pour le vendre ou en assurer lui-même l’exploitation, il devra payer une indemnité que l’on appelle indemnité d’éviction et qui peut remettre en cause l’hypothèse d’une importante valorisation lors de la vente du bien. Le choix de départ est donc primordial, l’idée étant qu’il faut acheter au prix le plus juste pour avoir un potentiel de valorisation intéressant. Si l’objectif final est la revente, il peut donc être intéressant de réfléchir si le bail commercial est nécessaire. Il convient cependant de noter que la revente se fait généralement après les 9 années pour bénéficier des avantages fiscaux que permet l’investissement dans les résidences de tourisme. Il convient également de noter que l’indemnité d’éviction est souvent négociable à l’issue du bail. Elle est d’autant plus négociable que le bail a déjà été renouvelé une fois au bout, donc, de 20 ans. En ce qui concerne les rendements, ceux-ci sont tout à fait comparables aux rendements connus avec d’autres types d’investissement immobilier géré. Ils varient généralement entre 3 et 4,5 %. Ces pourcentages pouvant être diminués selon que l’investisseur utilisera le bien à son profit personnel. Nos résidences de tourisme Nos produits en location meublée En mars 2020, dès le début de l’épidémie de la Covid-19, de nombreux exploitants de résidences de tourisme ont décidé unilatéralement de fermer » tout ou partie de leurs résidences en prétendant être dans l’impossibilité de les exploiter. Pour la saison d’hiver 2020/2021, des gestionnaires de résidences de tourisme ont décidé à nouveau de ne pas exploiter tout ou partie de leurs résidences. En mars 2020, dès le début de l’épidémie de la Covid-19, de nombreux exploitants de résidences de tourisme Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange, CGH, Reside Etudes Apparthotels, MMV, Belambra, Nemea, … ont décidé unilatéralement de fermer » tout ou partie de leurs résidences en prétendant être dans l’impossibilité de les exploiter. Ces mêmes exploitants ont reproché aux bailleurs de ne pas respecter leur obligation contractuelle de délivrance des lots, espérant ainsi échapper à leur obligation de paiement des loyers et des charges locatives. Or, la doctrine retient que [1] Il faut déterminer si la décision de fermeture concerne l’immeuble lui-même interdiction de recevoir du public ou l’activité du preneur interdiction d’exercice de son activité dès lors qu’elle implique la réception du public. Si elle concerne l’activité du preneur et non l’immeuble lui-même, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, de sorte que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution ». Et la jurisprudence retient également, dans le cas d’un gestionnaire de résidence de tourisme, que [2] Si la société Appart City soutient, pour se soustraire à son obligation, l’exception d’inexécution, il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière. » Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris adopte la même position Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables » [3]. Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ni caractériser la perte de la chose louée comme le soutient la défenderesse » [4]. Les résidences de tourisme n’ayant pas fait l’objet d’une décision de fermeture administrative, les gestionnaires pouvaient donc jouir des lots mis à leur disposition par les bailleurs. Et les loyers et charges locatives doivent être payés en conséquence. Toutefois, il est constaté notamment pour la saison d’hiver 2020/2021 que des gestionnaires de résidences de tourisme ont décidé à nouveau de ne pas exploiter tout ou partie de leurs résidences. Selon un article du journal Le Figaro publié le 8 décembre 2020, mis à jour le 11 décembre 2020 [5] À quelques jours du verdict gouvernemental sur un déconfinement le 15 décembre, la plupart des grandes enseignes de résidences de tourisme se déclarent prêtes à ouvrir une partie de leurs sites à la montagne pour Noël. » S’agissant de Pierre & Vacances Si les pistes sont fermées, nous n’ouvrirons pas, sauf peut-être dans les stations où il y a une vie à l’année. Mais chez-nous, cela ne concerne que cinq sites », avait pour sa part répondu au Figaro Grégory Sion, le directeur général de Pierre & Vacances, le lendemain du discours d’Emmanuel Macron. Depuis, le groupe a non seulement décidé d’ouvrir ces cinq sites mais élargi son offre à 11 résidences dans 9 stations. » S’agissant d’Odalys Si nous restons sur 50 à 60% d’occupation pour la fin de l’année, déclarait au Figaro Laurent Dusollier, le directeur général du groupe, le 25 novembre, nous pourrons ouvrir certaines résidences . » S’agissant de MMV Quant à MMV, poids-lourd de l’hébergement au sommet avec 10 000 lits dans 16 stations des Alpes, il confirme que ses 8 résidences-clubs et ses 10 hôtels-clubs ne rouvriront que le 23 janvier. » S’agissant de CGH CGH décidera dans les jours qui viennent d’ouvrir ou non tout ou partie de ses 20 résidences alpines. » S’agissant de MGM Le groupe haut-savoyard MGM maintient au 19 décembre l’ouverture de ses 7 résidences alpines de Savoie et Haute-Savoie ainsi la location du grand chalet individuel du sur les sites de Samoëns et de La Rosière la nouveauté de l’hiver, tous deux composés d’une résidence et d’un hôtel 4-étoiles, celui-ci sera n’ouvrira pas pour les vacances de fin d’année . » Pourtant, le preneur a en principe l’obligation d’exploiter son fonds de commerce, c’est-à-dire d’exploiter la résidence de tourisme. Si le preneur n’exploite pas la résidence, que peut faire le bailleur ? Il sera envisagé le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction A et la résiliation du bail en cours d’exécution B. A. Le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. En droit. L’article L145-17-I, 1° du Code de commerce prévoit que la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation d’un fonds de commerce peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement [6]. La cessation peut être retenue même si le bail ne comporte pas de clause imposant une obligation d’exploiter puisque la disposition est d’ordre public [7]. Il peut paraître logique que le locataire qui n’exploite pas son fonds ne puisse avoir droit au renouvellement de son bail. Cependant, ainsi que le précise le texte, la cessation doit être sans raison sérieuse et légitime, ces circonstances étant souverainement appréciées par les juges du fond. Les magistrats doivent donc rechercher parmi les éléments d’un dossier ceux qui permettent d’établir que la non-exploitation est sans raison sérieuse et légitime. Pour cela, ils peuvent se référer à un faisceau d’indices, comme la baisse du chiffre d’affaires, le départ du locataire du local avant la réception du congé, l’exploitation d’une activité autre que celle qui était autorisée par le bail [8]. Il faudra donc s’attacher à établir que le fonds de commerce n’est plus exploité sur une durée plus ou moins longue, une interruption ponctuelle, même constatée par huissier, pouvant se révéler insuffisante. Le bailleur doit prouver non seulement la non-exploitation, mais également sa gravité et sa persistance. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de justifier d’un manquement, il doit aussi établir que ce dernier s’est poursuivi au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure du preneur [9]. En l’espèce. Le motif avancé selon lequel les remontées mécaniques seraient fermées constitue-t-il une raison sérieuse et légitime de cesser l’exploitation d’une résidence de tourisme ? Il est permis d’en douter. En effet, les touristes peuvent pratiquer d’autres activités telles que le ski de fond, les ballades en montagne, … Selon un article de La Montagne publié le 2 janvier 2021 [10] Les derniers centimètres de poudreuse ont provoqué une véritable ruée vers le massif du Sancy. Les hébergeurs, en particulier, ont fait le plein et accueilli des visiteurs en quête de dépaysement. … Certains endroits ont carrément été saturés ». Les appels ont notamment plu sur Super Besse et le Mont-Dore. » La cessation de l’exploitation du fonds de commerce par certains gestionnaires de résidences de tourisme pourrait alors constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en cas de persistance. B. La résiliation du bail en cours d’exécution. En droit. Il existe deux régimes la résiliation du bail de plein droit fondée sur une faute contractuelle clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail pour inexécution absence de clause résolutoire ou clause résolutoire inapplicable. 1. La résiliation du bail commercial de plein droit fondée sur une faute contractuelle clause résolutoire. Chaque bailleur doit vérifier dans son bail s’il existe une clause résolutoire et, dans l’affirmative, si elle peut concerner un manquement lié à l’exploitation du fonds de commerce par le preneur. En effet, l’inexploitation du fonds ne peut être sanctionnée sur le fondement de la clause résolutoire dont l’application est restreinte au non-paiement des loyers [11]. 2. La résiliation judiciaire du bail commercial pour inexécution absence de clause résolutoire ou clause résolutoire inapplicable. En l’absence de clause résolutoire ou si la clause résolutoire est inapplicable à la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, le bailleur pourrait envisager la résiliation judiciaire du bail. Lorsque l’une des parties ne remplit pas les obligations découlant du bail commercial, la résiliation du contrat peut être sollicitée, soit sur le fondement de l’article 1224 du Code civil, soit sur le fondement de l’article 1741 du Code civil. L’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution peut constituer un motif grave entraînant la résiliation du bail aux torts du preneur si une clause impose l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués [12] ; [13]. Le bailleur doit vérifier dans son bail s’il existe une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. Si c’est le cas, la cessation de l’exploitation pourrait constituer un motif grave justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial. La saisine du tribunal judiciaire, en vue de voir prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1224 ou de l’article 1741 du Code civil, n’est pas subordonnée à la notification préalable d’une mise en demeure, et ce même si le bail comporte une clause résolutoire [14]. Autrement dit, le tribunal pourrait être saisi directement par le ou les bailleurs. En l’espèce. Chaque bailleur doit vérifier dans son bail commercial s’il existe une clause résolutoire ou non. Selon le cas, la procédure envisagée sera différente. Une mise en demeure préalable sera nécessaire si l’action est fondée sur une clause résolutoire, mais ne sera pas nécessaire si l’action est fondée sur l’article 1224 ou l’article 1741 du code civil. Une étude au cas par cas est donc nécessaire. Au regard de la complexité de législation des baux commerciaux, des particularités de chaque bail et du caractère inédit de la crise liée à la COVID-19, il est recommandé aux bailleurs de solliciter les conseils d’un professionnel du droit. En conclusion, les gestionnaires ne peuvent cesser l’exploitation de leurs résidences de tourisme sans raison sérieuse et légitime. Les bailleurs disposent d’armes juridiques leur permettant de contraindre les gestionnaires à respecter leurs obligations contractuelles. Jacques Gobert et François Morabito, Avocats associés de la SCP Gobert & AssociésAvocat. Mail fmorabito chez Tel 04 91 54 73 51 Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 17, 23 Avril 2020, 1179. [2] Cour d’appel de Grenoble 05/11/2020, n°16/04533. [3] Tribunal judiciaire de Paris, ord. réf., n°20/53713. [4] Tribunal judiciaire de Paris, ord. réf., 26 octobre 2020, n° 20/55901. [6] Cass. 3e civ., 22 janv. 2008 Rev. loyers 2008, p. 161. – CA Paris, 20 déc. 2007 JurisData n° 2007-352533 ; AJDI 2008, p. 585. – CA Versailles, 5 nov. 2013, n° 12/05419 JurisData n° 2013-029401. [7] CA Rouen, 2e ch., 20 janv. 2000 JurisData n° 2000-119724. [8] CA Bordeaux, 2e ch., 2 déc. 1998 JurisData n° 1998-049145. [9] Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° JurisData n° 2012-003945 ; JCP E 2012, 1778 ; Loyers et copr. 2012, comm. 240, note Brault. [11] CA Douai, 3e ch., 27 févr. 2003, n° 01/05250 JurisData n° 2003-210141. [12] Cass. 3e civ., 13 janv. 2015, n° Loyers et copr. 2015, comm. 99. – V. également F. Planckeel, Le départ de fait du locataire Loyers et copr. 2018, dossier 6. [13] Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° JurisData n° 2012-023552 ; Loyers et copr. 2012, comm. 326, E. Chavance. – Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° JurisData n° 009-048508 ; JCP E 2009, 330, F. Auque. – Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° JurisData n° 2009-048523 ; Loyers et copr. 2009, comm. 207, Brault. [14] Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, n° JurisData n° 1988-002450. – Cass. 3e civ., 4 mai 2000, n° JurisData n° 2000-001849 ; Bull. civ. III, n° 94 ; Administrer juin 2001, p. 17, note Barbier. – CA Nîmes, 1re ch. civ., sect. B, 6 févr. 2007 JurisData n° 2007-335265. • Qu’appelle-t-on l’indemnité d’éviction?Elle s’applique au secteur de l’immobilier géré, c’est-à-dire aux résidences de tourisme, aux résidences d’étudiants, de seniors et aux Ehpad, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Un investisseur achète alors un bien immobilier à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant. Dans ce mariage à trois, l’investisseur devient bailleur et l’exploitant locataire. À charge pour ce dernier d’exploiter le bien. Le bailleur s’engage à donner son bien en location pendant au moins neuf ans. Ensuite, il peut être tenté d’utiliser son bien ou de le gérer lui-même. Attention, en fin de bail commercial, l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d’éviction», explique Me David Sabatier, avocat à Paris. C’est une disposition d’ordre public. Comme le rappelle Philippe Pagès, directeur de la gestion du patrimoine chez Pierre & Vacances Center Parcs, l’indemnité d’éviction est là pour compenser la perte de la propriété commerciale».Cette disposition ne figure pas dans le bail. D’où les sérieuses déconvenues de certains investisseurs qui veulent récupérer leur bien. Seule exception un arrêté du 23 décembre 2009 rend obligatoire la mention sur l’indemnité d’éviction dans le bail des seules résidences de tourisme.• Quel peut en être le coût?Le montant de cette fameuse indemnité n’est pas défini par les textes. L’indemnité d’éviction doit couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce», poursuit Me David Sabatier. Voilà pour la théorie. En pratique, l’indemnité demandée représente souvent deux, voire trois années du chiffre d’affaires du logement sortant de son parc. Si la négociation amiable n’aboutit pas, il reste la voie judiciaire. Après une expertise, le juge détermine le montant de l’indemnité d’éviction. Pour limiter les honoraires d’un avocat, mieux vaut se regrouper entre investisseurs de la même résidence ne souhaitant pas reconduire leur bail. L’éviction a aussi une incidence fiscale, l’exonération de la TVA implique de confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire pendant vingt ans. Toute rupture anticipée nécessite donc que l’on rembourse le fisc au prorata temporis.• Quand échappe-t-on à l’indemnité d’éviction?Elle n’est pas due en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle du bail ou de cession sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, ou encore en cas de nécessité de démolir le logement en raison de son état insalubre. L’investisseur n’a rien à régler non plus si l’exploitant lui donne congé au terme du bail commercial. Publié août 19, 2013 Classé dans Arnaques, Immobilier, Placements Tags Cauterets, Lagrange, Vignec Acheter un appartement dans une résidence de tourisme déjà en exploitation nécessite de vérifier la qualité du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Sinon gare aux mauvaises surprises. Le blason de Cauterets, station des Hautes Pyrénées Les articles de presse, les émissions de télévision, les blogs peuvent avoir une vertu pédagogique. A preuve, je vous fais part d’un récent échange avec un internaute, qui était prêt à acheter un appartement situé dans une résidence de tourisme. Proposé directement par son propriétaire, ce bien était en cours de bail. Après avoir lu votre article sur le groupe Lagrange, je suis très inquiet car je suis en train d’acheter un appartement à un particulier dans une résidence touristique à Cauterets 65, dont le bail initial de 9 ans se termine en avril 2014. Quels conseils me donnez-vous ? » Bail initial avant de vous engagez à acheter ce bien, il faut absolument demander à votre vendeur, le bail commercial et le faire lire par votre avocat ou votre notaire. Et ce, afin de savoir s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail. Par ailleurs exigez de votre vendeur, une photocopie de ses relevés bancaires de 2 ou 3 dernières années pour vérifier que le loyer est bien versé. Et que son montant correspond au loyer de départ figurant dans le bail, majoré de l’indexation. Attention à l’indemnité d’éviction D’après les dires du vendeur, à compter de la fin du bail, soit en avril 2014, sur simple lettre de résiliation et de non renouvellement du bail, je peux me dégager de tout lien avec le groupe Lagrange et jouir comme bon me semble de mon bien! Qu’en est-il? Car au regard de votre article cela ne semble pas être tout à fait le cas ». Là encore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail. Généralement, les investisseurs privés doivent verser une indemnité d’éviction au locataire la société d’exploitation. Le fait de ne pas renouveler le bail, prive l’exploitant d’un chiffre d’affaires. Aucun texte ne définit le montant de cette indemnité d’éviction du locataire. Mais pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, une indemnité représentant trois ans de chiffre d’affaires lié à ce bien, n’est pas irréaliste. Autre question est-ce que du jour au lendemain comme j’ai cru le lire le groupe peut abandonner une résidence ? Que se passe-t-il alors pour les propriétaires? » C’est la galère. Ils tentent parfois l’autogestion, comme par exemple à Vignec. N’étant pas très au fait de toutes ces pratiques immobilières je ne voudrais pas me faire piéger et mettre en péril l’équilibre et l’avenir de ma famille car ce projet représente un gros pari et un investissement pour l’avenir ». Oui, c’est un pari risqué pour l’avenir Vous pouvez vous abonner à mon blog. Merci pour votre fidélité plus de pages vues en quelques mois et de 100 billets sur mon blog. Pour les découvrir, il suffit de cliquer ici.

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